miniaturadaimagem|O complexo do Conjunto Nacional em São Paulo é um edifício de uso misto. Sua torre de apartamentos ergue-se sobre uma base que abriga uma galeria comercial com lojas, cafés, restaurantes, escritórios e inclusive cinema. Uso misto é um termo para um tipo de desenvolvimento urbano, desenho urbano, planejamento urbano e/ou uma classificação de zoneamento que combina múltiplos usos, como residencial, comercial, cultural, institucional ou de entretenimento, em um espaço, onde essas funções são, em algum grau, física e funcionalmente integradas, e que fornece conexões para pedestres.
O desenvolvimento de uso misto pode ser aplicado a um único edifício, um quarteirão ou bairro, ou na política de zoneamento de uma cidade inteira ou outra unidade administrativa. Esses projetos podem ser concluídos por um desenvolvedor privado, agência (quase) governamental ou uma combinação deles. Um desenvolvimento de uso misto pode ser uma nova construção, reutilização de um edifício existente ou brownfields (indústria abandonada), ou uma combinação.
Uso na América do Norte vs. Europa Tradicionalmente, os assentamentos humanos se desenvolveram em padrões de uso misto. No entanto, com a industrialização, regulamentações governamentais de zoneamento foram introduzidas para separar diferentes funções, como a indústria, das áreas residenciais. Preocupações com a saúde pública e a proteção do valor imobiliário foram a motivação por trás dessa separação. miniaturadaimagem|Complexo de apartamentos com lojas e consultórios médicos no térreo, Kirkland, Washington ONos Estados Unidos, a prática de zoneamento para uso residencial unifamiliar foi instigada para proteger as comunidades de externalidades negativas, incluindo poluição do ar, sonora e luminosa, associadas a práticas industriais mais pesadas. Essas zonas também foram construídas por causa de tensões raciais e de classe.
O auge do zoneamento de uso separado nos Estados Unidos ocorreu após a Segunda Guerra Mundial, quando o planejador e Comissário de Parques da Cidade de Nova York, Robert Moses, defendeu a construção de autoestradas para fragmentar funções e bairros da cidade. A antítese a essas práticas veio da ativista e escritora Jane Jacobs, uma das principais defensoras do zoneamento de uso misto, acreditando que este desempenhava um papel fundamental na criação de uma paisagem urbana orgânica, diversa e vibrante.Xiaoping Liu, Ning Niu, Xingjian Liu, He Jin, Jinpei Ou, Limin Jiao & Yaolin Liu (2018) Characterizing mixed-use buildings based on multi-source big data, International Journal of Geographical Information Science, 32:4, 738-756, Essas duas figuras se confrontaram durante grande parte da década de 1960. Desde a década de 1990, o zoneamento de uso misto tornou-se novamente desejável, pois visa combater a expansão urbana e aumentar a vitalidade econômica. direita|miniaturadaimagem|Padrão tradicional de desenvolvimento de uso misto no centro de uma cidade: Bitola, Macedônia do Norte Na maior parte da Europa, a política governamental tem incentivado a continuidade do papel do centro da cidade como principal local para atividades comerciais, comerciais, de restaurantes e de entretenimento, ao contrário dos Estados Unidos, onde o zoneamento desencorajou ativamente esse uso misto por muitas décadas. Na Inglaterra, por exemplo, hotéis são incluídos na mesma categoria que "residencial", em vez de comercial, como são classificados nos EUA. A França também gravita em direção ao uso misto, já que grande parte de Paris é simplesmente zoneada para ser "Urbana Geral", permitindo uma variedade de usos. Mesmo as zonas que abrigam mansões e vilas dos aristocratas se concentram na preservação histórica e arquitetônica, em vez do zoneamento unifamiliar. O zoneamento unifamiliar também está ausente na Alemanha e na Rússia, onde os códigos de zoneamento não fazem distinção entre os diferentes tipos de habitação.
O apego dos Estados Unidos à propriedade privada e à tradicional casa suburbana dos anos 1950, bem como as profundas divisões raciais e de classe, marcaram a divergência no zoneamento de uso misto entre os continentes. Como resultado, muitas das cidades centrais da Europa são de uso misto "por padrão" e o termo "uso misto" é muito mais relevante em relação a novas áreas da cidade onde um esforço é feito para misturar atividades residenciais e comerciais - como nas Docas Orientais de Amsterdã.
Contextos O uso expandido de zoneamento de uso misto e empreendimentos de uso misto pode ser encontrado em uma variedade de contextos, como os seguintes (vários desses contextos podem se aplicar a um projeto ou situação específica): miniaturadaimagem| Barracks Row em Washington, DC ; comércio no térreo e residências no andar superior. Como parte das estratégias de planejamento de crescimento inteligente:
em bairros urbanos tradicionais, como parte da renovação urbana e/ou adensamento, ou seja, a modernização de edifícios, espaços públicos e comodidades do bairro para oferecer mais e/ou melhores habitações e uma melhor qualidade de vida — exemplos incluem Barracks Row em Washington, D.C., e East Liberty, em Pittsburgh. em subúrbios tradicionais, adicionando um ou mais empreendimentos de uso misto para criar ou destacar um novo "centro" da comunidade — exemplos incluem novos projetos no centro de Bethesda, Maryland, um subúrbio interno de Washington, D.C., e o complexo Excelsior & Grand em St. Louis Park, Minnesota, um subúrbio interno de Minneapolis. em empreendimentos em áreas verdes (greenfield developments), ou seja, construções em terrenos anteriormente não desenvolvidos, especialmente nas bordas das áreas metropolitanas e em suas regiões periféricas (exúrbios), muitas vezes com o objetivo de criar um centro comunitário relativamente mais denso — uma edge city, ou parte de uma, zoneada para uso misto, frequentemente chamadas de “vilas urbanas” nos anos 2010 (exemplos incluem Avalon, em Alpharetta, Geórgia, e Halcyon, no Condado de Forsyth, Geórgia, na periferia da região metropolitana de Atlanta). a requalificação de centros comerciais e a intensificação do desenvolvimento ao seu redor, especialmente à medida que muitos shoppings enfrentam queda nas vendas do varejo e dificuldade para alugar espaços, como parte do fenômeno conhecido como apocalipse do varejo nos anos 2010.
Qualquer um dos contextos acima também pode incluir contextos paralelos, como:
miniaturadaimagem|O Ballston Quarter em Arlington, Virgínia, parte da área metropolitana de Baltimore-Washington, é voltado para o transporte público, de uso misto e densificado, dando uma sensação de "centro" em uma cidade periférica .
Desenvolvimento orientado ao transportes coletivo — por exemplo, em Los Angeles e San Diego, onde as cidades introduziram alterações generalizadas nas leis de zoneamento, permitindo um desenvolvimento mais denso a uma certa distância de certos tipos de estações de transportes públicos, com o objectivo principal de aumentar a quantidade e a acessibilidade da habitação.
Cidades mais antigas, como Chicago e São Francisco, têm políticas de preservação histórica que, por vezes, oferecem mais flexibilidade para que edifícios mais antigos sejam utilizados para fins diferentes daqueles para os quais foram originalmente zoneados, com o objetivo de preservar a arquitetura histórica.
Benefícios
Econômico Os empreendimentos de uso misto abrigam oportunidades significativas de emprego e moradia. Muitos desses projetos já estão localizados em distritos centrais estabelecidos, o que significa que o desenvolvimento de sistemas de transporte público é incentivado nessas regiões. Ao tomar terras subvalorizadas e subutilizadas, muitas vezes antigas indústrias pesadas, os desenvolvedores podem reutilizá-las para aumentar os valores da terra e da propriedade. Esses projetos também aumentam a variedade de moradias, a densidade e, muitas vezes, a acessibilidade por meio de seu foco em conjuntos habitacionais multifamiliares, em vez de conjuntos habitacionais unifamiliares. Um equilíbrio mais igualitário entre a oferta e a demanda de empregos e moradia também é encontrado nesses distritos.Xiaoping Liu, Ning Niu, Xingjian Liu, He Jin, Jinpei Ou, Limin Jiao & Yaolin Liu (2018) Characterizing mixed-use buildings based on multi-source big data, International Journal of Geographical Information Science, 32:4, 738-756,
Social miniaturadaimagem| Apartamentos com lojas no térreo e pista de patinação no gelo na Pentagon Row em Arlington, Virgínia. Esse padrão de desenvolvimento é centrado na ideia de "viver, trabalhar, se divertir", transformando edifícios e bairros em entidades multiuso. A eficiência, a produtividade e a qualidade de vida também aumentam em relação a locais de trabalho que oferecem uma infinidade de comodidades. Exemplos incluem academias, restaurantes, bares e lojas. Bairros de uso misto promovem a comunidade e a socialização por meio da união de funcionários, visitantes e moradores.
Um caráter distinto e um senso de lugar são criados pela transformação de distritos de uso único que podem funcionar por oito horas por dia (por exemplo, prédios comerciais que funcionam das 9h às 17h) em comunidades que podem funcionar dezoito horas por dia por meio da adição de cafés, restaurantes, bares e casas noturnas. A segurança dos bairros, por sua vez, pode ser aumentada à medida que as pessoas permanecem nas ruas por mais horas.
Ambiental Bairros e edifícios de uso misto têm grande capacidade de se adaptar a ambientes sociais e econômicos em constante mudança. Com a pandemia de COVID-19, os varejistas de Nova York localizados em quarteirões longos e com foco comercial sofreram severamente, pois não atraíam mais o público de pedestres. Ao combinar múltiplas funções em um único edifício ou empreendimento, os distritos de uso misto podem construir resiliência por meio de sua capacidade de atrair e reter visitantes.
Práticas de transporte mais sustentáveis também são promovidas. Um estudo de Guangzhou, China, feito pelo Journal of Geographical Information Science, descobriu que táxis localizados em regiões onde os edifícios abrigavam uma maior variedade de funções reduziram significativamente as distâncias de viagem.Xiaoping Liu, Ning Niu, Xingjian Liu, He Jin, Jinpei Ou, Limin Jiao & Yaolin Liu (2018) Characterizing mixed-use buildings based on multi-source big data, International Journal of Geographical Information Science, 32:4, 738-756, Distâncias de viagem mais curtas, por sua vez, apoiam o uso da micromobilidade. Infraestruturas favoráveis a pedestres e ciclistas são promovidas devido ao aumento da densidade e à redução das distâncias entre moradias, locais de trabalho, comércio varejista e outras comodidades e destinos. Além disso, projetos de uso misto promovem saúde e bem-estar, pois esses empreendimentos geralmente fornecem melhor acesso (seja a pé, de bicicleta ou de transporte público) a mercados de agricultores e supermercados. No entanto, metrópoles híbridas, áreas que têm edifícios grandes e altos que acomodam uma combinação de interesses públicos e privados, não mostram uma diminuição nas emissões de carbono em comparação com áreas metropolitanas que têm uma configuração baixa e densa. Isso possivelmente ocorre porque as metrópoles híbridas são propensas a atrair tráfego de carros de visitantes.
Desvantagens
Equidade miniaturadaimagem| "Vessel", uma atração turística no bairro de uso misto de Hudson Yards, Nova York