El mercado hipotecario en Dinamarca está ampliamente reconocido como uno de los mejores, más eficaces y más sofisticados mercados de financiación de la vivienda en el mundo, presentando algunas características únicas.Denmark: Financial Sector Assessment Program—Technical Note— The Danish Mortgage Market—A Comparative Analysis , International Monetary Fund (IMG-FMI Fondo Monetario Internacional), March 2007 IMF Country Report No. 07/123

Eficacia del sistema hipotecario de Dinamarca Hay tres característica generales que hacen del sistema hipotecario en Dinamarca un modelo de eficacia: 1 -Tipos de interés bajos: al conceder a los clientes (prestatarios) créditos muy flexibles y transparentes con condiciones en el tipo interés muy cercanas a las de financiación del mercado de capitales.Los tipos de interés hipotecarios suelen ser claramente superiores a los tipos de interés de los bancos centrales ya que los bancos incrementan directamente los tipos o suman el conocido como diferencial bancario. Puede verse los tipos de interés de los Bancos Centrales en el Mundo 2 - Bajo riesgo hipotecario: al mismo tiempo, los bonos con garantía hipotecaria traspasan el riesgo de mercado desde el banco emisor de hipotecas a los tenedores de bonos. 3 - Principio de equilibrio y fuerte regulación: por último, las estrictas normas de tasación de propiedad, gestión del riesgo crediticio de los bancos hipotecarios, y fuertes regulaciones incluido el denominado principio de equilibrio, que históricamente han protegido a los bonos hipotecarios de riesgo de incumplimiento (impago o default).

Características generales del sistema hipotecario danés Préstamos exclusivos de los bancos hipotecarios y supervisión de FSA

En Dinamarca, los bancos hipotecarios son las únicas instituciones financieras autorizadas para conceder préstamos frente a las hipotecas de bienes inmuebles mediante la emisión de cédulas hipotecarias (Realkreditobligationer). El alcance de las actividades permitidas a los bancos hipotecarios se limita a la creación y el mantenimiento de los préstamos hipotecarios, su financiación, exclusivamente a través de la emisión de cédulas hipotecarias, y actividades que se consideran accesorias. En 2007, existían ocho bancos hipotecarios activos en el mercado hipotecario danés, algunos afiliados a los bancos comerciales. El principio del prestamista especializado y la racionalización progresiva del sistema explican que el alto nivel de concentración del mercado hipotecario danés es bastante insólito en Europa, solo seguido por el mercado sueco.

Una institución separada del Banco Central de Dinamarca (Nationalbanken) y dependiente del Ministerio de Economía y Negocios, el FSA danés (Finanstilsynet) es responsable de la supervisión de las instituciones financieras como los bancos, las instituciones de crédito hipotecario ya mencionadas y las compañías de seguros y pensiones. El FSA también supervisa el mercado de valores. La evaluación del riesgo se lleva a cabo distinguiendo entre el riesgo general asociado a cualquier institución y el riesgo específico asociado a determinadas instituciones, con un enfoque especial en el marco creado por la Ley de Crédito Hipotecario.

Principio de equilibrio La Ley de Crédito Hipotecario de Dinamarca impone estrictas normas de congruencia entre los activos (por ejemplo, préstamos hipotecarios) y los pasivos (por ejemplo, los bonos hipotecarios) de las entidades de crédito hipotecario. Cada nuevo préstamo es, en principio, financiado por la emisión de bonos hipotecarios nuevos de la misma magnitud siendo el flujo de fondos y características de los vencimientos idénticos, conocido como el principio de equilibrio, es decir, el principio de cuentas equilibradas. Los fondos recaudados de la venta de bonos van al prestatario y del mismo modo, los pagos de intereses y principal van directamente a los inversores que tienen bonos hipotecarios. Por otra parte, la Ley de Crédito Hipotecario establece reglas estrictas de préstamo que se diferencian en función del tipo de propiedad financiada. El ratio máximo del préstamo al valor (LTV) y los períodos de los préstamos son establecidos según la categoría de la propiedad. Mientras que para todas las categorías de propiedades, el periodo de préstamo máximo puede ser de hasta 30 años (préstamos de interés variable, introducidos en 1996), los límites máximos de crédito difieren significativamente según la naturaleza de la propiedad hipotecada. Para viviendas ocupadas por sus propietarios, propiedades de alquiler, viviendas en cooperativa y proyectos de vivienda, los préstamos hipotecarios pueden representar hasta un 80 por ciento del valor de la propiedad. Por el contrario, el máximo ratio LTV se limita a un 70 por ciento para las propiedades agrícolas, el 60 por ciento para bienes raíces comerciales y segundas residencias, y 40 por ciento para obra por construir.

Historia y cambios en la era financiera global En 2019, después de la crisis de las hipotecas subprime de 2007 y la posterior crisis financiera y económica George Soros instó a Washington, Wall Street y en general a quienes habían sufrido la crisis de las hipotecas que observasen con atención el funcioamiento y organización del mercado de crédito más antiguo del mundo, el mercado hipotecario de Dinamarca, caracterizado por la transparencia, por la regulación y el equilibrio. Los daneses comenzaron a titulizar hipotecas después de que un incendio destruyera una gran parte de Copenhague en 1795. La ciudad necesitaba recaudar dinero para nuevas casas rápidamente, y decidió adoptar un método de recaudación de fondos que funcionaba en Alemania. "Desde 1795, nunca ha habido un bono hipotecario danés en mora", señala Jorne Strunge, profesional de la Asociación de Bancos Hipotecarios Daneses. "Es una larga tradición".Securitization's Sole Survivor. Danish mortgage bonds begin 213th crash-free year. Bennett Voyles, Feb 01, 2009

La primera Ley Hipotecaria danesa fue aprobada en 1850, estableciendo nuevas entidades de crédito hipotecario, que fueron lanzadas como asociaciones sin ánimo de lucro. Los préstamos frente a las hipotecas sobre bienes inmuebles se financiaban mediante la emisión de bonos en series. Inicialmente, los prestatarios eran solidariamente responsables por las obligaciones del fondo común (pool) de hipotecas correspondientes. El sistema siguió evolucionando a partir de entonces, en particular en la década de 1970, cuando la financiación hipotecaria se ha simplificado y estandarizado. La última ronda principal de la reforma se llevó a cabo en 1989, que entre otras autoriza a los bancos comerciales a poseer instituciones de crédito hipotecario. Después de 2001, la mayoría de los bonos hipotecarios se emitieron sin la responsabilidad solidaria de los prestatarios.

La evolución desde un principio de equilibrio total hacia uno global ha dado a las instituciones de crédito hipotecario una cierta flexibilidad limitada en la gestión de sus activos y pasivos.

Antes del 2000, las ICH (Instituciones de Crédito Hipotecario) estaban obligadas a aplicar una combinación perfecta entre sus activos y sus pasivos con respecto a la tasa de interés y las características de los vencimientos. En el año 2000 se introducen una serie de enmiendas generales a la Ley de Crédito Hipotecario relajando los estrictos requisitos que imponen la coordinación de préstamos y bonos, y en su lugar se introducen requisitos específicos sobre los riesgos agregados (Es decir, las tasas de interés, liquidez, tipo de cambio y los riesgos de la contraparte), por tanto permitiendo la innovación del producto mientras se mantiene la rígida gestión restrictiva de los activos y pasivos.

Por ejemplo, mientras que los bonos hipotecarios deben ser asegurados en los préstamos concedidos para hipotecas sobre bienes inmuebles, hasta un 2 por ciento de la serie de bonos pueden ser garantizados (CMO) por fiables sustitutos de activos, tales como los bonos gubernamentales, con el fin de facilitar la gestión del riesgo de amortización (Redemption risk). Sin embargo, el riesgo de tipo de interés (Interest rate risk), derivado del desajuste entre los activos y pasivos no puede representar más del 1 por ciento del capital base de la institución. Las brechas de liquidez (Liquidity gaps), medidas como el presente valor neto de los flujos de caja relativos a los préstamos y financiación son limitadas a una proporción cada vez menor del capital base según la fecha de pago se acerca: los déficits de liquidez de los pagos previstos para más de 10 años puede representar hasta el 100 por ciento del capital base de la institución. Estos no pueden superar el 50 por ciento a su vencimiento entre el año 4º y el 10º, y se limitan a un 25 por ciento para los pagos con vencimiento entre los años 1º y 3º. Mientras, a las ICH se les permite usar opciones para administrar sus activos y pasivos, que son normalmente limitados a las opciones con un vencimiento de cuatro años o menos. Por último, a las ICH no se les permite llevar el riesgo de cambio (Exchange rate risk) por encima del 0,1 por ciento de su base de capital.

Desde el punto de vista del inversor, permitir que el propietario compre los bonos reduce el riesgo de que un prestatario se vea en pérdidas patrimoniales (negative equity) y decida entregar las llaves.

En Dinamarca nunca se han dado casos de impago en bonos hipotecarios.

Sistema

El registro de propiedad y la concesión de un préstamo

Un sistema hipotecario depende del registro efectivo de las parcelas y los derechos de propiedad. El catastro (Matriklen), que mantiene la Encuesta Nacional yhttps://web.archive.org/web/20111007120241/http://www.kms.dk/English//, identifica cada parcela de tierra y unidad de propiedad. La identificación es utilizada por otros sistemas de información nacionales.http://www.domstol.dk/om/otherlanguages/english/thedanishjudicialsystem/landregistrationcourt/Pages/default.aspx El Tribunal de Registro de Tierras maneja el registro de títulos de propiedad, hipotecas y otras cargas. Los bancos hipotecarios conceden un préstamo únicamente con la condición de que la escritura de la hipoteca está registrada, pero no se requiere ningún otro tipo de garantía. Además, no se realiza una verificación de crédito detallada al prestatario, la garantía del préstamo es la propiedad, en lugar del prestatario. Los detalles del proceso de establecimiento de un préstamo hipotecario se describen en.Ingléhttps://web.archive.org/web/20110612053014/http://www.kms.dk/NR/rdonlyres/E0130FAD-250D-4162-B4F7-6DE6C9602E51/0/PropertyformationintheNordiccountries.pdf Los municipios de Dinamarca mantienen sistemas de información, registrando, el urbanismo, los detalles de construcción de la obra y el valor de tasación, y las autoridades fiscales llevan un sistema informatizado de tasación masivo. Ambos sistemas se actualizan a través de esta abstracción obligatoria de títulos de propiedad, recogidos a través de los municipios.https://web.archive.org/web/20070613093737/http://www.kms.dk/NR/rdonlyres/667650C1-1C6A-49D0-B634-8CEEA7046422/0/Ejendomsregistreringidenordiskelande.pdf

Ejecución hipotecaria