thumb|Inmueble del Registro Público de la Propiedad y el Comercio en la Alcaldía Cuauhtémoc.
El Registro Público de la Propiedad y el Comercio es una institución mexicana, fundada en el año 1869.
Tiene como función controlar la propiedad inmueble de los particulares y del Gobierno Federal, así como los actos legales que los involucran.Pérez Fernández del Castillo, B. (1999). Derecho registral. 13a. ed. México: Porrúa. Cada entidad federativa de México cuenta con su propio registro facultado para cumplir con esta obligación.
Definición de registro público Es una entidad que goza de la confianza pública y garantiza la legalidad de los actos jurídicos realizados por los otorgantes, sucesores o terceros. Esto se logra a través de su divulgación y, en ocasiones, de la gestión de estos actos legales o de eventos relevantes desde el punto de vista jurídico. Esta función puede ser llevada a cabo tanto por individuos como por entidades corporativas.
Historia Los bienes raíces tienen valor monetario propio, de ahí que todo lo concerniente a su publicidad pueda ser rastreado. En el Antiguo Egipto, era el Archivo de Adquisiciones (Enkteseon Bibliothēkē), quien intervenía en la contratación inmobiliaria y la transmisión de los derechos que traen aparejados por sí mismos.
En el derecho español, las Cortes de Madrid (1528) solicitaron al emperador Carlos I (V de Alemania) que aquellos escribanos que hubieran dado su fe en las compraventas de inmuebles, así como de los censos (fundamento para fijar las tarifas impositivas conocidas como tipo impositivo o tipo de gravamen), pasaran dicha información al escribano del Consejo. Tras 11 años, las Cortes de Toledo propusieron la creación del Registro de Censos, Tributos e Imposiciones a cargo de un fiscal que contaría con un libro especial de asientos; sin embargo, los tribunales siguieron dándole valor probatorio a los títulos sin inscripción, y desafortunadamente esta pragmática quedó sin efectos en la práctica.
En 1768 se dictó la Instrucción de los Señores Fiscales de Hacienda, creándose así el "Oficio de Hipotecas", y se estableció el procedimiento de inscripción ante él; cabe destacar que el encargado era el Escribano del Ayuntamiento, cabeza de partido, quien contaba con un Libro de Asientos, y se retomó la pragmática de 1528.
México independiente thumb|Historia del Registro Público de la Propiedad En las últimas décadas del Virreinato de la Nueva España, la Real Audiencia de la Ciudad de México aprobó mediante el acta del 27 de septiembre de 1784 la Instrucción de 1768, creándose las oficinas del Oficio de Hipotecas en los Ayuntamientos de Veracruz, Oaxaca, Toluca, Querétaro, Celaya, Guanajuato, Morelia, Cuernavaca, Orizaba y Córdoba. Aunque en 1821 se consumó la independencia de México de España, el Principio VII de los Tratados de Córdoba reconocía aún vigentes las leyes españolas y, por lo tanto, lo referente al Oficio de Hipotecas seguiría como hasta en ese momento.Santos Corneylli Oswaldo A., Palabras preliminares al Código Veracruzano de Procedimientos Civiles: Apuntes para una cátedra universitaria. UPAC. 2010.
Cabe destacar que en la última administración presidencial de Antonio López de Santa Anna se promulgó la Ley del Oficio de Hipotecas del 20 de octubre de 1853 para regular el funcionamiento y las cualidades y responsabilidades del Escribano Encargado. Las principales características de la mencionada norma fueron las siguientes:
Se le reconoció carácter público al control de los bienes inmuebles, así como a su publicidad. El Oficio cobraría derechos de inscripción de títulos y expedición de copias, así como por búsqueda de información concerniente. El Ayuntamiento de cada municipio cabecera tendría facultades de inspector de escribanos para dicho efecto. Previó un procedimiento de valuación pericial, el cual hoy se usa para dictaminar el valor de subasta en los Juicios Ordinarios y Ejecutivos Civiles. Todos aquellos inmuebles vacantes se subastarían públicamente (intento por acabar con la mano muerta, paradójico, fue como lo era el "Caudillo del Álamo" que estuvo a punto de adelantarse a la desamortización de 1856-1860).
Por decreto del presidente Benito Juárez se confirmaron las disposiciones de la Ley en comento.
Legislación nacional: la codificación Una vez finalizadas la Guerra de Reforma y la Intervención Francesa, el surgimiento de la legislación nacional se prolongó (solo la Provincia de Antequera de Oaxaca había expedido su Código Civil en 1828, pero las demás, al igual que el Gobierno Nacional, poco habían hecho hasta antes del Plan de Ayutla). En los proyectos Zacatecano (1829), Jalisciense (1839) y los Federales "Sierra" (1851) y "Jaúregui" (1861), se observaba la intención de crear un Registro de Hipotecas muy distinto del Colonial Oficio.
En Veracruz, tanto en 1859 como en 1869, nacieron los Registros Civil y Público de la Propiedad, producto de la promulgación de las Leyes de Reforma y del Código Civil "Corona", este último datado el 17 de diciembre de 1868, siendo Francisco Hernández y Hernández, gobernador de la provincia.Archivo Histórico de la Ciudad y Puerto de Veracruz: Código Civil Veracruzano "Corona". Facsímil de su original publicado por la Imprenta "El Mundo". Veracruz, Ver. 1869.
El Registro Público de la Propiedad como una realidad En el transcurso de 140 años, el Registro Público de la Propiedad se ha adaptado a las necesidades de cada una de las 31 entidades federativas, pero los registros de todas ellas coinciden en su estructura, organización y en las secciones que los conforman. Las gubernaturas y el jefe de Gobierno del Distrito Federal tienen a su cargo dar publicidad y garantizar la seguridad jurídica de los titulares de los bienes inmuebles frente a terceros, aferrándose a los principios de fe pública, legitimación, inscripción, prelación, calificación, rogación, especialidad, legalidad y tracto sucesivo. De ahí que encomienden esta labor a sus secretarías generales de Gobierno, y estas, a su vez, por conducto de las direcciones generales del Registro Público de la Propiedad y de Inspección y Archivo General de Notarías.
Las 31 entidades federativas se dividen en Zonas Registrales, y la capital de la República, con mayor densidad poblacional e importancia económica, alberga a la Oficina Registradora bajo la dirección de un funcionario denominado encargado. Este funcionario cuenta con mando administrativo y presupuestal, mientras que el Oficial Mayor de la mencionada Oficina es el funcionario subalterno dedicado a inscribir las solicitudes y elaborar las notas marginales de todo lo que corresponda a los inmuebles, estén estos en propiedad, posesión o arriendos.
Cada una de las 32 entidades federativas expide sus propias leyes del Registro Público de la Propiedad con su reglamento con fundamento en sus propios códigos civiles, y el procedimiento de inscripción puede resumirse como sigue:
Las inscripciones tienen efectos declarativos. Todo trámite se hará ante el sistema informático autorizado por la Dirección General que capturará, almacenará, custodiará y otorgará seguridad para que en lo posterior se consulte, reproduzca, verifique y transmita dicha información, cuya firma electrónica ampara el conocimiento de esto al Oficial Mayor. Una vez cargada la solicitud al sistema, se anotará físicamente en el Libro de Gobierno, ya que aquí se contiene la relación de los documentos que la acompaña. Este libro llevará la autorización de la Dirección General. Los legajos que conforman al volumen llevarán una tarjeta Índice de Control en la que constarán todos los movimientos de la propiedad inmueble.
Tanto la expedición de los certificados (los cuales ya pueden ser electrónicos, también) como el préstamo de los volúmenes los proporciona la Oficina Registradora a petición de parte interesada.
El Registro Público de la Propiedad está conformado por las siguientes secciones:
Adquisiciones, hipotecas, gravámenes, arriendos y comodato. Sociedades y asociaciones civiles Testamentos autógrafos Auxiliar: aquí se verifican todos aquellos actos imprevistos que pudiesen presentarse en la propiedad inmueble.
Todo registro se hace mediante solicitud escrita o por comparecencia del usuario, y se acompañará de las copias del título que ampara al inmueble en cuestión y las copias del plano o croquis de su construcción con las colindancias vecinas. Tras su análisis, el encargado calificará la solicitud, y en un lapso menor a 10 días hábiles emitirá la boleta correspondiente; toda inscripción formará un legajo que se cargará al sistema mediante folio electrónico y, al igual que en el Oficio de Hipotecas, el Registro Público de la Propiedad cobra derechos por la expedición de certificados, copias de los legajos que conforman al volumen y la búsqueda de información.
Desde 1870, con la promulgación y vigencia del Código Civil Federal para el Distrito y Territorios administrados por el Gobierno Nacional hasta el Código "Elías Calles" de 1928, surgió la cuestión del Patrimonio Inmueble Federal que se separó del Registro Público de la Propiedad Distrital, pues los inmuebles con los que el Gobierno Nacional cuenta son inalienables, inembargables e imprescriptibles, pero aun así todos aquellos bienes raíces que ha incautado, adquiridos con ánimo de dominio, arriendo o uso en función del Derecho Privado, producirán efectos mediante inscripción ante el Registro Público del Patrimonio Inmueble Federal. Cabe destacar que los actos jurídicos que les dan origen se otorgan ante Notario Público con fe especial otorgado por la Federación para tales efectos y cuenta con Libro Protocolo Especial; el funcionamiento de la Oficina Registradora del RPPIF es muy parecido al del Registro Público de la Propiedad, y además las inscripciones crean sendos oficios que se giran a la Contraloría de la Federación (SFP) y a la Fiscalización Superior de la Federación para efectos de la Ley de Responsabilidad Federal de Servidores Públicos, cuya publicación se hace en el Diario Oficial de la Federación. Es importante destacar que se puede acceder a dicha información en específico a través de solicitud ante el Instituto de Acceso a la Información Pública Federal (IFAI).
Objetivo, necesidad y utilidad de la Institución El principal objetivo de un Registro Público de la Propiedad es ofrecer la publicidad de los actos jurídicos para brindar seguridad jurídica a terceras personas.
El Registro nació de la necesidad de llevar una cuenta a cada titular. Es decir que, en un principio, tuvo una necesidad meramente administrativa sin propósito de publicidad, pues no se había descubierto siquiera la conveniencia de esta.
La necesidad de la publicidad quedó manifiesta cuando la clandestinidad de las cargas y de los gravámenes que recaían sobre los inmuebles fue tal que se hacía imposible conocer la verdadera situación de estos. Entonces, aquel registro, que nació por una razón administrativa con miras a llevar una cuenta a cada titular, se convirtió en un registro enfocado en la publicidad. Así, puede decirse que el registro nació como un medio de seguridad del tráfico- jurídico.
El Registro Público es de gran utilidad a la sociedad, toda vez que proporciona certeza y brinda seguridad jurídica a las personas interesadas en celebrar un acto jurídico, de no existir el registro, la sociedad viviría en un estado de incertidumbre.
La función registral
La función registral consiste en dar publicidad a los actos jurídicos que se inscriben en el registro, como contra presentación al pago de derechos que hagan los usuarios del servicio para conocer la situación jurídica de algún mueble inmueble o persona moral.
Para que pueda llevar a cabo tal función, el registro público de la propiedad necesita de una organización administrativa dependiente de la administración pública local.