miniaturadeimagen|651x651px|Etapas de un Desarrollo Inmobiliario: 1. Capital, 2. Crédito Puente y 3. Rentas, inmueble con flujos estables.
Un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces o Fideicomiso de Bienes Raíces, más conocido por su acrónimo FIBRA, es un fideicomisos que se emplea para fomentar la inversión en bienes raíces al colocar Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) en una bolsa de valores reconocida en México, como lo es Bolsa Mexicana de Valores o la Bolsa Institucional de Valores.
Definición
Fideicomisos que conforme a los artículos 187 y 188 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta de México tienen como fin la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines.
Objetivo
Su objetivo es fomentar y estimular el desarrollo del mercado inmobiliario en México ofreciendo diversificación de inversión en una cartera de inmuebles minimizando riesgos, e integrar a pequeños, medianos y grandes inversionistas, extranjeros, nacionales, particulares e institucionales en inversiones y proyectos de gran escala.
Tipos de FIBRA Para TMSourcing los Desarrollos Inmobiliario tienen tres etapas:
FaseDescripciónPlusvalíaUtilidades derivadas de rentasDesarrolladoresLos desarrolladores eligen terreno, realizan mejoras con su capital y realizan el proyecto hasta el momento en el que las Instituciones Financieras se sienten cómodas compartiendo el riesgo que los socios tomaron.AltaBajaCrédito PuenteGeneralmente una vez que se tienen las licencias y permisos, las Instituciones Financieras toman, al dar un crédito parte del riesgo de los socios. Media, ya que se comparte con las Instituciones FinancierasMedia, ya que se comparte con las Instituciones FinancierasRentasLos inmuebles ya estabilizados son rentados y se obtiene un rendimiento BajaAlta Por su tipo de negocios hay dos tipos de FIBRAS:
A) De Desarrollo, tienen como fin la adquisición en una etapa temprana o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento.
B) De Flujos o Rentas, tienen como fin la adquisición en una etapa madura o estable en flujos bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento.
Partes
Las partes involucradas son:
Fideicomitente, aporta los inmuebles al fideicomiso. Fideicomisario o beneficiario del fideicomiso, son los tenedores de los CBFI, es decir el gran público inversionista. Fiduciario, es la institución de crédito que tiene encargo de los inmuebles, la responsabilidad de vigilar el cobro de las rentas y el pago de los flujos generados. Comité Técnico es un grupo de personas que representan a los fideicomitentes y toma las decisiones sobre la administración del patrimonio del fideicomiso. Administrador del Fideicomiso, es responsable de recolectar las rentas, el mantenimiento de los inmuebles, etc. Agente estructurador es la institución que lleva a cabo la estructura legal y financiera del fideicomiso. Intermediario colocador es la institución que realiza la venta inicial o colocación de los certificados en el mercado de valores. Representante común es la institución que representa a los tenedores de los certificados y distribuye los rendimientos a cada tenedor.
Inversionistas
Para TMSourcing las FIBRAS pueden tener los siguientes inversionistas: Segmento Tipo de FIBRAInteresEstudianteRentaAhorroEl Ejecutivo Joven RentaPago de estudios Inversionistas Extranjeros Renta / DesarrolladoresInversión, protección y eficiencia fiscalCon Actitud al Riesgo DesarrolladoresInversión, y eficiencia fiscalExtranjeros Retirados Renta Un mercado en crecimiento El Rentista Maduro Renta Inversión, protección y eficiencia fiscalEl Inversionista para el retiro Renta Inversión, protección y eficiencia fiscalNuestra Tía Abuela Renta Se convencen con los nietos o hijos Ejecutivos Renta Debe tener la confianza de la familia y el dueño Institucionales largo plazoRenta / DesarrolladoresInversión, protección y eficiencia fiscalTesorerías PYMERenta Inversión, y protecciónReservas PYMERenta Inversión, y protecciónDesarrolladoresDesarrolladoresInversión, y eficiencia fiscal
Regulación La figura del fideicomiso está regulada en el Título Segundo, De las Operaciones de Crédito, capítulo V, sección primera, Del Fideicomiso, de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC), y debido a que las FIBRAS cuentan con estímulos fiscales se encuentran reguladas por la Ley del Impuesto Sobre la Renta (art. 187 y 188).
Los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios otorgan al tenedor el derecho de recibir por cada certificado una parte proporcional de los rendimientos generados por el arrendamiento y compra venta de los inmuebles que forman el patrimonio del fideicomiso también otorgan la posibilidad de obtener ganancias por la apreciación de los inmuebles.
Diferencia entre FIBRAS y CKDES Para TMSourcing la diferencia entre estas dos figuras es: CKDESFIBRASObjetivoDesarrollar ProyectosAdquisición o Construcción de bienes inmuebles, que se destinen al arrendamientoPlazoDefinidoIndefinidoGarantíasSegún proyectoSin garantía, similar a accionesTipo de valores emitidosCapital, certificado bursátil amortizableCapital, certificado bursátil no amortizableMercado SecundarioMercado reconocido en MéxicoSimilar a accionesSubordinación
de Los TenedoresGeneralmente tiene preferencia los originadoresSimilar a accionesCalificaciónNoNoGobierno CorporativoSiSiEficiencia Fiscal aportación de InmueblesNoSi conforme al 187 y 188 LISREficiencia Fiscal en la compraventa de los valoresNoSi conforme al 187 y 188 LISRDistribución de ingresos del vehículoContingentes a los proyectos subyacentesDistribuciones variables equivalentes al menos al 95% del resultado fiscal netoTipo de InversiónDeuda o capital de ProyectosPor menos 70% en InmueblesTipo de InversionistasSuper calificadoGran Público Inversionista, mexicano y extranjero
Asociaciones Relacionadas
AMEFIBRA, Asociación Mexicana de FIBRAS Inmobiliarias AMIB, Asociación Mexicana de Instituciones Bursátiles, A.C.
Ejemplos de FIBRAS FIBRA UNO (FUNO) —Primer FIBRA colocado en la BMV FIBRA MTY (FMTY) FIBRA DANHOS (DANHOS) FIBRA MacQuarie (FIBRAMQ) FIBRA HD (FIBRAHD) FIBRA Plus (FPLUS) FIBRA Terrafina (TERRA) FIBRA Prologis (FIBRAPL) FIBRA CFE (FCFE) FIBRA INN (FINN) FIBRA Hotel (FIHO) FIBRA Shop (FSHOP) Entre otras. Referencias Gonzalez Olhovich, Adolfo (2011). «¿Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) serán el negocio del siglo?». Mundo Fiduciario. Consultado el 27 de marzo de 2011.
Gonzalez Olhovich, Adolfo (2012). «FIBRAS La Democratización del Negocio Inmobiliario». Mundo Fiduciario. Consultado el enero de 2012.
Gonzalez Olhovich, Adolfo y Jiménez Pons Rogelio (2011). «FIBRAS La Democratización del Negocio Inmobiliario». ICONOS CB Richards. Consultado el octubre de 2011.
Bibliografía Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, México. Ley de Impuesto Sobre la Renta, México.
Enlaces externos AMEFIBRA Asociación Mexicana de FIBRAS Inmobiliarias AMIB Asociación Mexicana de Instituciones Bursátiles, A.C. Bolsa Mexicana de Valores, FIBRAS.
Categoría:Fideicomiso