thumb|300px|Evolución del precio de la vivienda nueva en España, según la 'Sociedad de Tasación'. Siguiendo el esquema planteado por el gráfico contiguo, la burbuja comenzó a principios de la década de los ochenta, le siguió la Bear Trap (1992-1996), tras la que se produjo la Fase manía en la que aumentaron los precios de manera espectacular (1996-2007), hasta que el crecimiento de los precios se frenó y entró en negativo a finales de 2007. A comienzos de 2010 se registraron leves subidas, indicando la entrada en la fase de Bull Trap, la última etapa de subida que precede al gran desplome. thumb|300px|right|Apreciación del precio de la vivienda en varios países, 2002–2008
La expresión burbuja inmobiliaria en España hace referencia a la existencia de una burbuja económica en el mercado de bienes inmuebles en España.
Entre los años 1986 a 1993 tuvo lugar una burbuja inmobiliaria que afectó los precios pero no tanto el volumen construido. La burbuja de la que trata este artículo tuvo su comienzo en 1997 y duró hasta finales de 2007 o principios de 2008 cuando se produjo su estallido y sus consecuencias. Sus efectos principales fueron la profundización de la crisis inmobiliaria española, la nacionalización de numerosas cajas de ahorros quebradas (Caja Castilla-La Mancha, CajaSur, Caja Mediterráneo-CAM, Novacaixagalicia, Caixa Catalunya, Unnim y Bankia), ayudas públicas para fusiones de otras muchas entidades bancarias y el aumento de desahucios en España en aplicación de la ley hipotecaria española.<ref>El modelo inmobiliario español y sus consecuencias, de José Manuel Naredo, Comunicación en Urbanismo, democracia y mercado: una experiencia española (1970-2010), 2010, Université París 12 Val-de-Marne</ref>De los desahucios al alquiler social, Otras miradas, Dominio Público, en Público, 12/11/2012, Elías_TrabadaEl Banco de España interviene Cajasur, El País, 22 de mayo de 2010, consultado el mismo día.Salvar a la CAM costará miles de millones a los contribuyentes. El Estado tendrá que aportar un mínimo de 2.000 millones a fondo perdido, mientras que las ayudas a otras cajas las recuperará con la venta de sus acciones o el cobro del préstamo. El agujero de la entidad supera los 3.000 millones, 24/7/2011 - Público (España)
Desde el punto de vista bursátil el IBEX 35 hizo un mínimo el 24 de septiembre de 2002 cuando cayó hasta los 5.390,90 puntos iniciando una subida que llegaría a su máximo el 8 de noviembre de 2007 alcanzando los 15.945,70 puntos, máximo histórico que no fue superado hasta octubre de 2025.Ibex 35: estos son el máximo y el mínimo histórico del índice bursátilEl año que vivimos turbulentamente en las bolsas: el Ibex 35 subió un 7,3% en 2007 El Economista (28/12/2007) El IBEX 35 celebra sus 30 años de vida como termómetro de la economía aunque lejos de sus máximos RTVE (14.01.2022)
Introducción
El principal síntoma de la burbuja inmobiliaria fue el incremento anormal de los precios muy por encima del IPC y de las rentas, incrementos que se explican principalmente recurriendo a factores externos, como la falta de suelo edificable, los beneficios fiscales concedidos a la adquisición de viviendas, la inmigración, la especulación y la recalificación de suelos, así como el exceso de crédito.
La burbuja inmobiliaria tuvo su inicio en 1997.La otra burbuja inmobiliaria - El PaísEstrategias para combatir el encarecimiento de la vivienda en España. ¿Construir más o intervenir en el parque existente? - Universidad de BarcelonaMapa de la sobrevaloración de la vivienda en España - InvertiaLa depresión industrial augura el fin de la burbuja en el sector servicios - Libertad DigitalLa burbuja inmobiliaria ha inflado el precio de las viviendas un 40 por ciento - El ImparcialLos precios de la vivienda y la burbuja inmobiliaria en España - Instituto Juan de MarianaEn los últimos 17 años el precio de la vivienda en España se ha multiplicado por cinco - Consumer El Banco de España explica que el origen de la escalada de precios se encuentra, en parte, en el anterior boom inmobiliario que terminó en 1991 con «una excesiva corrección». Como consecuencia, el Banco de España habla de «la existencia de una cierta infravaloración de este activo en la segunda mitad de la década de los noventa». Hay quien sostiene que tuvo su inicio en 1985, coincidiendo con la incorporación de la generación nacida durante el baby-boom al mercado de trabajo, lo que aumentó la demanda de compradores de vivienda, impulsando los precios de la vivienda al alza que se llegaron a multiplicar por dos, en términos reales entre 1985 y 1991.
La burbuja inmobiliaria tuvo tanta fuerza que la explosión de la burbuja puntocom a principios de los años 2000 no provocó una recesión en España, a diferencia de la mayoría de países occidentales.La economía española creció en 2001 un 2,8%, dos décimas menos que el objetivo oficial ABC (Spanish)La economía española creció en 2001 un 2,8%, dos décimas menos que el objetivo oficial El País (Spanish)La economía española sólo crece un 2% en 2002, el peor dato en nueve añosEl País (Spanish)
El periodo se prolongó hasta agosto de 2007, manifestándose principalmente en una elevación sostenida de los precios superior al 10% anual y llegando en algunos años hasta cerca del 30% anual según ponen de manifiesto los informes elaborados por el portal inmobiliario español Idealista.com.www.consumer.es En 2003 el incremento de precios fue del 16,6%, lo que indicaba que por cuarto año consecutivo el precio subía por encima de los dos dígitos. La burbuja inmobiliaria en España explica el comportamiento reciente del mercado inmobiliario en España, ofreciendo una previsión de su evolución futura.
Algunos miembros del primer gobierno socialista de Rodríguez Zapatero, señalaron a la burbuja inmobiliaria como el elemento diferencial de la crisis económica en España y la principal causa de las elevadas cifras de paro, especialmente juvenil, y del abandono escolar.
El «pinchazo» de la burbuja
El resultado de la explosión de la burbuja fue una brusca caída de la demanda y de los precios, que según la APCE empezó en diciembre de 2007 y que aún continuaba en 2011, con caídas en la demanda superiores al 40%, y en 2012, cuyo primer trimestre registró la mayor caída del precio de la vivienda de toda la democracia hasta entonces. Todo ello provocado por la incapacidad del mercado para absorber la enorme oferta de vivienda construida y vacía disponible.
Este cambio de ciclo inmobiliario español tuvo lugar por factores internos y externos: por un lado, la falta de liquidez del sistema financiero, causada por la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos en agosto de 2007, y por otro, por el deterioro interno de la economía española, la falta de financiación y el agotamiento del modelo de crecimiento (basado en la construcción), al reducirse los retornos de la inversión (provocando la salida del mercado de los especuladores) y contenerse el crédito. En julio de 2011, la vivienda había perdido ya un cuarto de su valor desde máximos de 2007, cayendo su precio por metro cuadrado un 25% desde entonces, con una tendencia a la baja de la evolución del precio en el corto y medio plazo. Algunos autores como Borja Mateo«El precio de la vivienda seguirá bajando durante cuatro o cinco años más» Borja Mateo, en elcorreo.com"2013 será el año del batacazo de los precios de los pisos" , Borja Mateo, en Estrategias de Inversión, 6/11/2012 y consultoras como R.R. de Acuña & Asociados,El precio de la vivienda caerá durante ocho años, Libertad Digital, 18/11/2010 vaticinaron caídas importantes en el precio de la vivienda durante varios años.
Esta tendencia se confirmó en el I Trimestre de 2012, según los datos dados a conocer por el INE el 14 de junio de 2012, ya que el IPV (Índice de Precios de la Vivienda) de ese trimestre reflejaba la mayor caída de precios de toda la democracia (la vivienda libre se abarató de media un 12,6% en el primer trimestre de 2012 respecto al mismo periodo del año anterior). Así, desde los máximos que alcanzó el índice del INE en el II Trimestre de 2007, la vivienda se ha abaratado en un 25,6%. Estos datos del I Trimestre de 2012 acentúan el descenso del 11,2 % con el que terminó 2011, y están muy encima de la caída de los precios de la vivienda registrada en 2008, cuando los pisos bajaron un 5,4% de media, en 2009, con una caída del 4,3%, y en 2010, con una bajada del 1,9%, según el INE.
Entre las causas de esta espectacular caída de los precios de la vivienda, los analistas señalan la falta de crédito por los problemas de solvencia del sistema bancario español y el aumento del paro (y el miedo a perder el trabajo que va unido a él), que hace que pocas personas quieran arriesgarse a adquirir una vivienda o cambiar de residencia.
Por otro lado, la mayoría de los expertos señalaron que hasta que las entidades financieras no lograsen dar salida a las ingentes reservas de viviendas y de suelo que poseen (a causa de los impagos de las hipotecas y de los créditos fallidos a constructores y promotores, lo que las ha convertido en las grandes inmobiliarias del país) no se superaría la crisis.
La existencia de la burbuja
En el caso de la burbuja en España, se dieron unas grandes diferencias entre el incremento medio del IPC y los sueldos (de un 3 %) y las subidas anuales de la vivienda. Entre 1997 y 2005, el precio de la vivienda subió un 130% más que el IPC.
En agosto de 2007 estalló la burbuja inmobiliaria de los Estados Unidos, a raíz de la crisis de las hipotecas subprime o hipotecas basura. Poco después el Instituto Nacional de Estadística español anunció una fuerte bajada de la compraventa de viviendas (un 27% en el primer trimestre de 2008) y de la contratación de hipotecas (un 25% en enero de 2008), por lo que ahora se considera ese momento el de la explosión de la burbuja española.
Las asociaciones de constructores, principales beneficiarios del alza de precios, solían negar la existencia de la burbuja, calificándola de «mito» interesado,Finanzas.com, declaración de la asociación de promotores de viviendas... al igual que otros sectores directamente vinculados al negocio de la construcción, para los cuales no existió una burbuja, sino un simple «boom inmobiliario». Por su parte, los sectores en desacuerdo con la coyuntura económica, más vinculados a los consumidores, principales afectados por el alza de precios y las dificultades de acceso a la vivienda, insistieron en valorar los mismos datos en sentido contrario, lo mismo que otros colectivos orientados a la crítica social y el ecologismo.
En este sentido es importante tener en cuenta que las propias expectativas sobre la evolución futura de un mercado influyen en el comportamiento real del mismo. Es decir, si muchos potenciales compradores estiman que está próxima una futura caída de los precios, pueden optar por esperar a que ésta ocurra para comprar. Eso provocaría que se redujera la demanda actual y, por lo tanto, que los precios realmente caigan. El mismo procedimiento tendría lugar a la inversa si lo que se espera es un incremento.Para una descripción empírica de este proceso se puede consultar García Montalvo (2006), Deconstruyendo la burbuja: expectativas de revalorización y precio de la vivienda en España. www.econ.upf.edu