La expresión crisis inmobiliaria española iniciada en 2008 hace referencia al conjunto de indicadores económicos (caída brusca del precio de la vivienda en España, escasez de créditos, etc) que, con toda virulencia en 2010, evidenciarían el deterioro de expectativas inmobiliarias y de la industria de la construcción en España en el contexto de una crisis económica mundial y la burbuja inmobiliaria en España. Tales indicadores serían, principalmente, el descenso de unidades vendidas, la caída acusada del precio de la vivienda (más o menos pronunciada dependiendo de la región) y el aumento de empresas promotoras y constructoras declaradas en quiebra o con dificultades financieras. España, pese a todo, no sería el único país afectado.Ladrillos rotos en ambas orillas del Atlántico La crisis se ha extendido a otros ámbitos, dando lugar a la crisis española de 2008-2014.

Antecedentes thumb|230px|Urbanización de Seseña, en la provincia de Toledo. La construcción de macrourbanizaciones hizo crecer desmesuradamente el stock de viviendas. En 2013 se ha planteado que muchas de las casas que no puedan ser vendidas sean destruidas. thumb|230px|El crecimiento de la urbanización costera ha sido espectacular, y en muchos casos no ha respetado al medio ambiente y costero. En la foto Benidorm, en la provincia de Alicante.

Desde aproximadamente 1985 la industria de la construcción española había experimentado una notable expansión. No solo se trataba de una burbuja económica clásica; formaba parte de la llamada burbuja inmobiliaria global, con la especialidad de que, en España, se constituyó en su locomotora económica estructural. Según algunos autoresEl mercado residencial español, 1987-2006. Expectativas de vivienda y suelo. Revista de Economía y Financias de Castilla y León, 5, 2002. Ricard Vergés Escuín la sesgada información económica habría generado expectativas irreales de revalorización, aumento de precios y sobreoferta. El incremento de precios habría sido un fenómeno común a todos los países industrializados, si bien con variantes regionales, y habría ido parejo a la expansión del crédito.

El fenómeno español se habría caracterizado por un aumento notable de viviendas construidas y un crecimiento sin precedentes de la deuda hipotecaria, así como un incremento de la importancia de la construcción en el PIB y un crecimiento del empleo en el sector. Como contrapartida, hubo un incremento de los precios de la vivienda muy por encima del IPC.<ref>El modelo inmobiliario español y sus consecuencias de José Manuel Naredo, Comunicación en Urbanismo, democracia y mercado: una experiencia española (1970-2010), 2010, Université París 12 Val-de-Marne.</ref>

Inicios de la crisis 2006, 2007 y 2008

En otoño de 2006 tiene lugar la inflexión en el avance del crédito hipotecario y los precios comienzan a caer (cfr., la revista Inversión ocupa toda su portada con un categórico "Sí bajan"). Los acelerantes de la crisis parecen haber sido varios. Entre los factores coyunturales parece estar la crisis hipotecaria iniciada en agosto de 2007 en Estados Unidos, que se tradujo en una contracción del crédito, y el continuo incremento del euribor desde el BCE, lo que generó un aumento de las cuotas hipotecarias, que en España son en un 98% a interés variable, lo que podría haber terminado afectando al consumo,La facturación del comercio registra su mayor caída desde 2002. y, en todo caso, a la confianza de los consumidores. Por otro lado, el estrangulamiento del mercado de crédito habría dejado sin financiación a las empresas dedicadas a la construcción que, teniendo numerosas obras en proceso, no habrían encontrado una vía de crédito debido al endurecimiento de las condiciones de refinanciación,Bancos y cajas cierran el grifo a los promotores para comprar terrenos lo que agravaría la situación en un sector con un elevado grado de apalancamiento.

Entre los factores estructurales estarían, según algunos, la especulación, el desajuste entre la oferta y la demanda, incapaz de asumir los elevados precios de los inmuebles, así como la falta de flexibilidad del mercado inmobiliario, con dificultades para adaptarse rápidamente a los cambios del mercado (pues entre el inicio de una obra y su venta pueden pasar hasta dos años).

El empresario inmobiliario, Eduardo Molet, considera que el inicio de la crisis inmobiliaria en España fue el día 30 de junio de 2006 coincidiendo con una carta que el Banco de España envió a todos los bancos amenazando con medidas drásticas si seguían dando hipotecas como hasta entonces.

Desarrollo

Ya a finales de 2007 las noticias del sector inmobiliario español comienzan a describir los síntomas de lo que podría ser una crisis: bajadas de visados, preventas, ventas e hipotecas.Las hipotecas registran en agosto la mayor caída de los últimos años.

250px|miniaturadeimagen|izquierda|Viviendas de segunda residencia inacabadas, cerca de Valencia. Muchos proyectos se abandonaron ante la imposibilidad de financiarlos o venderlos. En el primer trimestre de 2008 las principales empresas de la construcción vieron reducir sus ventas un 72%,La caída del 72% en las ventas de pisos arrastra a las inmobiliarias. pasando a ingresar 20 millones de euros, en contraste con los 500 del mismo periodo de 2007. Desde principios de 2008 los principales medios de comunicación dan por segura una grave crisis en el sector de la construcción, augurando la propia patronal del sector bajadas de precio del orden del 8%.Los promotores prevén que el precio de la vivienda se desplomará un 8% este año Por su parte, el sector de la compraventa de suelo experimentó, durante el primer cuatrimestre de 2008 una fuerte contracción, con un descenso de las ventas de cerca del 100%El negocio de suelo de las inmobiliarias se esfuma: Las ventas caen un 100% y ya genera pérdidas En concreto, se habla de un "desplome" del mercado inmobiliarioEl mercado inmobiliario se desploma en un contexto de crisis financiera nacional e internacional.Las señales de alarma por la crisis inmobiliaria y financiera se disparan

El 15 de mayo la Red de Inmobiliarias Don Piso, una de las que habían llegado a ser más grandes al calor del boom inmobiliario llegando a tener 400 oficinas propias o franquiciadas, cierra todas sus oficinas y despide al 100% de su plantilla tras registrar una caída de ventas del 66%.Don Piso cierra sus 120 oficinas y despide a 350 trabajadores

Como colofón de la crisis, la principal inmobiliaria del país (Martinsa-Fadesa) se declara en quiebra el 14 de julio, protagonizando la mayor suspensión de pagos de la historia económica de España.Martinsa-Fadesa anuncia la mayor suspensión de pagos de la historia en España. Se estima que la deuda del grupo es de más de 7.000 millones de euros. Las dos entidades financieras con más exposición a la suspensión de pagos de Martinsa-Fadesa son Caja Madrid, con 900 millones de Euros y el Banco Popular con 400 millones de Euros

Durante el año 2009 el desplome de ventasLa venta de viviendas sigue aumentando su desplome y preciosEl precio medio de la vivienda cae por primera vez desde 1993 continúa agravándose, lo que es ya reconocido abiertamente por todos los implicados como un fuerte ajuste del mercado de la construcción.

La crisis inmobiliaria, en todo caso, tiene lugar en medio de una desaceleración general de la economía, tanto a nivel internacional como español, en lo que podría ser el inicio de una recesión económica.La Reserva Federal ya no descarta la recesión en Estados Unidos

Primeras medidas Como forma de incentivar el alquiler el gobierno español ha dispuesto una serie de ayudas directas al alquiler, efectivas desde enero de 2008,Ya se pueden solicitar las ayudas de 210 euros para alquiler y ha acelerado las licitaciones para reactivar el sector a través de la obra pública.Fomento se pone manos a la obra y acelera las licitaciones para frenar la crisis Si bien desde la banca y desde la industria de la construcción se ha sugerido que el gobierno debe actuar directamente sobre el sector para rescatarlo, llegando a reclamar el uso de la reserva de la Seguridad Social y el Fondo de PensionesEconomía estudia con la banca ocho medidas para resolver la crisis (pues la crisis financiera y la crisis inmobiliaria aparecen entrelazadas) el gobierno, por boca de su Ministro de Economía, ha rechazado la idea, afirmando que "no se debe impedir artificialmente el ajuste [de la industria de la construcción]".Solbes echa el freno: "No se debe impedir artificialmente el ajuste" de la construcciónEl Gobierno no destinará fondos públicos para impedir el reajuste del sector Así mismo, se ha sugerido convertir la vivienda de oferta libre en vivienda de protección oficial.

Consecuencias iniciales Entre las principales consecuencias está un aumento del desempleoEl paro registra su peor mes de enero del último cuarto de siglo y la consecuente contracción del consumo. Así mismo, el sector de la construcción se resiente, cerrando hasta la mitad de las agencias inmobiliariasLa crisis obliga a cerrar 40.000 agencias inmobiliarias en un año y llevando a la quiebra gran número de empresas constructoras,Las empresas del sector inmobiliario en España podrían reducirse a la mitad suponiendo también enormes dificultades para los consorcios inmobiliarios.La deuda y la nula demanda ahogan a las inmobiliarias

Desde el punto de vista financiero y bancario, el derrumbe inmobiliario español compromete la estabilidad de las entidades financieras, provocando fusiones para garantizar la supervivencia de alguna de ellas,La morosidad acelera las fusione obligando a otras a bloquear el reintegro de las inversiones de determinados fondos inmobiliariosSantander suspende dos años los reembolsos de su fondo Banif Inmobiliario e incluso convirtiendo a los bancos y cajas de ahorro en improvisadas agencias inmobiliarias.Si quiere un piso, pídaselo al banco

La primera entidad financiera española en serias dificultades por causa de la crisis inmobiliaria fue la Caja Castilla-La Mancha, intervenida por el Banco de España el domingo 29 de marzo de 2009, siendo cesada a toda su dirección y amparándose los depósitos de la caja con el Fondo de Garantía de Depósitos para cubrir la falta de liquidez.El Banco de España interviene Caja Castilla-La Mancha

Crisis inmobiliaria desde 2009 a 2014 thumb|400px|Evolución del precio de la vivienda en España 1985-2012. La burbuja inmobiliaria en España comenzó en 2001 y duró hasta 2007 cuando la vivienda alcanzó su pico de precios, entonces estalló la crisis inmobiliaria española provocando una crisis económica, social e institucional en España.

Ajuste de precios y balances

Desde 2007, pico de la burbuja, los precios siguen bajando. Durante 2009, según el Banco de España bajaron un 12% respecto a 2007.El precio de la vivienda en España ha caído un 12% desde sus máximos El número de operaciones de venta también continúa desplomándose.La venta de viviendas sigue sin tocar suelo

Algunos autores pidieron la creación de un banco malo, como ha hecho Alemania, del que se debería hacer cargo el Estado. "Es el modelo de Suecia. Se pincharía la burbuja inmobiliaria. Los precios de los pisos bajarían al ajustarse a la demanda real y se podrían ir saneando los balances bancarios", El problema es que se incrementaría el déficit del Estado, aunque se podrían utilizar los 99 000 millones previstos para el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB).Como Robert Tornabell, catedrático de Banca de Esade, en La crisis también ataca a la banca· ELPAÍS.com