thumb|300px|Los préstamos hipotecarios de alto riesgo subieron drásticamente durante el período 2004-2006, poco antes que la crisis se desatara.
La crisis de las hipotecas subprime fue una crisis financiera por desconfianza crediticia que se extendió inicialmente por los mercados financieros de Estados Unidos y fue la alarma que puso en el punto de mira a las hipotecas «basura» de Europa desde el verano de 2007, evidenciándose al verano siguiente con la crisis financiera de 2008. Generalmente, se considera el detonante de la Gran Recesión en el plano internacional, incluyendo la burbuja inmobiliaria en España.
La crisis hipotecaria, hasta octubre de 2008, se había saldado con numerosas quiebras financieras, nacionalizaciones bancarias, constantes intervenciones de los bancos centrales de las principales economías desarrolladas, profundos descensos en las cotizaciones bursátiles y un deterioro de la economía global real que ha supuesto la entrada en recesión de algunas de las economías más industrializadas.
Descripción de la crisis Las hipotecas de alto riesgo, conocidas en Estados Unidos como crédito subprime, eran un tipo especial de hipoteca, preferentemente utilizado para la adquisición de vivienda, y orientada a clientes con escasa solvencia, y por tanto con un nivel de riesgo de impago superior a la media del resto de créditos. Su tipo de interés era más elevado que en los préstamos personales (si bien los primeros años tienen un tipo de interés promocional), y las comisiones bancarias resultaban más gravosas. Los bancos norteamericanos tenían un límite a la concesión de este tipo de préstamos, impuesto por la Reserva Federal.
Dado que la deuda puede ser objeto de venta y transacción económica mediante compra de bonos o titularizaciones de crédito, las hipotecas subprime podían ser retiradas del activo del balance de la entidad concesionaria, siendo transferidas a fondos de inversión o planes de pensiones. En algunos casos, la inversión se hacía mediante el llamado carry trade. El problema surge cuando el inversor (que puede ser una entidad financiera, un banco o un particular) desconoce el verdadero riesgo asumido. En una economía global, en la que los capitales financieros circulan a gran velocidad y cambian de manos con frecuencia y que ofrece productos financieros altamente sofisticados y automatizados, no todos los inversores conocen la naturaleza última de la operación contratada. Uno de estos productos que resultó particularmente nocivo fueron las obligaciones colateralizadas mediante deuda (CDO). Las agencias de calificación asignaron calificaciones buenas (triple A o AAA) y bajo riesgo de impago a estos productos financieros (CDO), así por ejemplo Standard & Poor's cifró en solo 0,12 % (1 entre 850) la probabilidad de impago de varias CDO en los siguientes 5 años a su calificación,Anna Katherine Barnett-Hart (2009): «The story of the CDO Market Meltdown: An Empirical Analysis», thesis, Harvard University, p. 113. aunque posteriormente los datos internos de S&P para calificación revelaron que dicha probabilidad había sido 28% (unas doscientas veces superior).Mark Adelson (2008): «Default, Transition and Recovery: A Global Cross-Asset Report Card of Ratings Performance in Times of Stress», Standard&Poors, 8/junio/2010.
La crisis hipotecaria de 2007 se desató en el momento en que los inversores percibieron señales de alarma. La elevación progresiva de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal, así como el incremento natural de las cuotas de esta clase de créditos hicieron aumentar la tasa de morosidad y el nivel de ejecuciones (lo que incorrectamente se conoce como embargo), y no sólo en las hipotecas de alto riesgo.www.bloomberg El índice de hipotecas subprime ejecutadas en el último trimestre de 2006 fue de 4,5. Sólo en marzo del 2007 hubo ejecuciones hipotecarias (ver: Ejecuciones hipotecarias. ) Posteriormente en declaraciones ante el congreso de directivos de agencias de calificación, éstas declararon que el riesgo de burbuja inmobiliaria había sido una sorpresa para ellos y para muchos otros especialistas, lo cual contradice las numerosas menciones que había recibido el tema en la prensa. En la prensa generalista estadounidense el término «burbuja inmobiliaria» (housing bubble) sólo había tenido 8 menciones, pero para 2005 aparecieron 3447 artículos que mencionaban y numerosas fuentes acreditan que el riesgo de burbuja inmobiliaria era contemplado como un escenario posible por numerosos analistas. Incluso entre enero de 2004 y el verano de 2005, las búsquedas en Google del término «burbuja inmobiliaria» se habían multiplicado por 10 en EE. UU. (y especialmente en estados que padecían la especulación más intensa).
Ante el congreso estadounidense en octubre de 2008, el presidente de S&P, Deven Sharma, declaró que la súbita caída de los mercados hipotecarios había sido una sorpresa. Sin embargo, numerosos analistas señalaron que las propias agencias de calificación tenían interés en mantener el mercado de la CDOs e ignorar el riesgo palpable de crisis hipotecarias. Las investigaciones posteriores descubrieron numerosas evidencias de que importantes entidades bancarias, agencias de calificación y grandes fondos de inversión tenían comprometidos sus activos en hipotecas de alto riesgo , lo que provocó una repentina contracción del crédito (fenómeno conocido técnicamente como credit crunch) y una enorme volatilidad de los valores bursátiles, generándose una espiral de desconfianza y pánico inversionista, y una repentina caída de las bolsas de valores de todo el mundo, debida, especialmente, a la falta de liquidez.
Causas de la crisis Varios factores se aliaron para dar lugar a la crisis financiera. En primer lugar, la enorme burbuja especulativa ligada a los activos inmobiliarios. En los Estados Unidos, como en muchos otros países occidentales, y tras el estallido de la burbuja tecnológica de principios de , entre los años 2000 y 2001, se produjo una huida de capitales de inversión tanto institucionales como familiares en dirección a los bienes inmuebles. Los atentados del 11 de septiembre de 2001 supusieron un clima de inestabilidad internacional que obligó a los principales Bancos Centrales a bajar los tipos de interés a niveles inusualmente bajos, con objeto de reactivar el consumo y la producción a través del crédito. La combinación de ambos factores dio lugar a la aparición de una gran burbuja inmobiliaria fundamentada en una enorme liquidez.
En el caso estadounidense, la compra-venta de vivienda con fines especulativos estuvo acompañada de un elevado apalancamiento, es decir, con cargo a hipotecas que, con la venta, eran canceladas para volver a comprar otra casa con una nueva hipoteca, cuando no se financiaban ambas operaciones mediante una hipoteca puente. El mercado aportaba grandes beneficios a los inversores, y contribuyó a una elevación de precios de los bienes inmuebles, y, por lo tanto, de la deuda.
Pero el escenario cambió a partir de 2004, año en que la Reserva Federal de los Estados Unidos comenzó a subir los tipos de interés para controlar la inflación. Desde ese año hasta el 2006 el tipo de interés pasó del 1 % al 5,25 %. El crecimiento del precio de la vivienda, que había sido espectacular entre los años 2001 y 2005, se convirtió en descenso sostenido. En agosto de 2005 el precio de la vivienda y la tasa de ventas cayeron en buena parte de los Estados Unidos de manera abrupta. Las ejecuciones hipotecarias debidas al impago de la deuda crecieron de forma espectacular, y numerosas entidades comenzaron a tener problemas de liquidez para devolver el dinero a los inversores o recibir financiación de los prestamistas. El total de ejecuciones hipotecarias del año 2006 ascendió a , lo que llevó a la quiebra a medio centenar de entidades hipotecarias en el plazo de un año. Para el 2006, la crisis inmobiliaria ya se había trasladado a la Bolsa: el índice bursátil de la construcción estadounidense (U.S. Home Construction Index) cayó un 40 %.
En el año 2007 el problema de la deuda hipotecaria subprime empezó a contaminar los mercados financieros internacionales, convirtiéndose en una crisis internacional de gran envergadura, calificada por algunos como la peor desde la Segunda Guerra Mundial.
La transmisión de la crisis a los mercados financieros La información de la cual se dispone parece indicar que el origen de la crisis se encuentra en una incorrecta valoración de los riesgos, intencionada o no, que habría sido amplificada por la automatización del mercado de valores, la desinformación de los inversores particulares y la liquidez sin precedentes del período 2001-2007. Asimismo, parece ser que las entidades bancarias recababan liquidez mediante la técnica de retirar de sus activos el dinero prestado por la vía de «colocar cédulas hipotecarias o CDOs, de CLOs y de CMOs u otras obligaciones respaldadas por paquetes de activos corporativos e hipotecarios». Lecciones de la reciente crisis de confianza y de liquidez. El riesgo de las subprime habría sido transferido a los bonos de deuda y las titulizaciones, y de ahí a fondos de pensiones y de inversión. De hecho, las entidades de valoración de riesgo (como Standard s & Poors (S&P) o Moody´s) comenzaron tras la crisis a ser investigadas por su posible responsabilidad, y sólo cuando la crisis se desató, las agencias de calificación de riesgo endurecieron los criterios de valoración. Asimismo, los legisladores norteamericanos y europeos comenzaron a barajar un endurecimiento de los criterios de concesión de hipotecas.
La extensión del problema: agosto de 2007
Si bien la existencia de un problema con la hipotecas subprime era conocido con anterioridad al estallido de la crisis, se desconocía su alcance, y sobre todo, qué entidades se encontraban afectadas.Según explica en el libro del experto financiero George Soros El nuevo paradigma de los mercados financieros(Taurus 2008)
Antecedentes inmediatos (años 2001-2007) Tras los atentados del 11 de septiembre de 2001, EE. UU. apostó por la desregulación de los mercados, las bajadas de impuestos y de tipos de interés y la expansión del crédito provocando una burbuja inmobiliaria en las denominadas hipotecas subprime.
En febrero de 2007 el Wall Street Journal advertía sobre el peligro de las hipotecas subprime, así como el problema generado por los impagos de otros productos hipotecarios. En mayo, los fondos basados en hipotecas subprime comienzan a ser severamente criticados por los analistas, y los principales inversores (como Lehman Brothers Holdings Inc.) comienzan a huir de las hipotecas, tanto de las de alto riesgo como de las de bajo riesgo, negándose a dar más dinero a las principales entidades hipotecarias, las cuales comienzan a acusar falta de liquidez en contratos hipotecarios previamente comprometidos., Freddie Mac anuncia nuevas reglas para comprar créditos subprime en el mercado secundario. Mientras tanto, desde algunas instancias de la Reserva Federal se advierten los primeros síntomas de la crisis.
La percepción de crisis aumentaba a medida que entidades de gran prestigio o volumen de negocio comenzaban a dar señales de desgaste financiero.
En marzo de 2007 la bolsa de Nueva York retira de sus índices a la hipotecaria New Century por insolvencia y presunto delito contable. En el mes de abril el FMI alerta sobre la reducción del mercado de las hipotecas prime en favor de las subprime. La institución internacional, en un informe publicado ese mes, calcula que «en enero de 2007 existían en Estados Unidos 4,2 billones de euros en bonos ligados a las hipotecas de alto riesgo, de los cuales millones de euros pertenecían a mediados de 2006 a inversores no estadounidenses».
En junio se conoce que varios fondos flexibles (hedge fund), que invertían en deuda titularizada, de una importante gestora de fondos, Bear Stearns, entran en quiebra.