La regulación de alquileres en Nueva York se refiere a la limitación de los precios del alquiler de las viviendas del estado de Nueva York. El control y la estabilización de alquileres son dos regulaciones que se utilizan en algunas partes del estado (y otras jurisdicciones). Además de controlar el alquiler, el sistema también establece derechos y obligaciones para inquilinos y propietarios.

Cada ciudad del estado decide si participa o no. En 2007, 51 municipios tenían este tipo de regulación, entre ellos están Albany, Buffalo y la ciudad de Nueva York, donde se regulan más de un millón de apartamentos. Otros municipios con control de alquileres son los condados de Nassau, Westchester, Rensselaer, Schenectady y Erie.

En la ciudad de Nueva York, la estabilización de alquileres se aplica a todos los apartamentos, excepto a ciertas clases de alojamientos, siempre y cuando mantengan el estatus que les otorga la exención.

Control de alquileres

Requisitos Para entrar dentro del control de alquileres, el inquilino debe haber residido continuamente en el apartamento desde el 1 de julio de 1971, o ser un familiar que haya heredado dicho contrato de arrendamiento. Cuando una vivienda queda vacante, pasa a tener el alquiler estabilizado, excepto en edificios con menos de seis viviendas, donde generalmente se elimina el control de alquileres. En viviendas unifamiliares y bifamiliares, el inquilino debe haber residido en la unidad de forma continua desde el 31 de marzo de 1952 para acogerse al control de alquileres. Una vez que la unidad queda vacante, se elimina el control de alquileres. El control de alquileres generalmente no se aplica a las unidades construidas después de 1947.

Términos El control de alquileres limita el precio que un propietario puede cobrar a un inquilino y regula los servicios que debe proporcionar. Si no los proporciona, el inquilino puede recibir una renta menor. Fuera de la ciudad de Nueva York, el gobierno estatal determina los alquileres máximos y las tasas de aumentos. Los propietarios pueden solicitar incrementos periódicamente.

En la ciudad de Nueva York, el control de alquileres está basado en el sistema de Base Máxima de Renta (Maximun Base Rent, MBR). Se establece un alquiler máximo permitido para cada vivienda. Cada dos años, el propietario puede aumentar el alquiler hasta un 7,5 % (a partir de 2012) hasta alcanzar la MBR. Sin embargo, el inquilino puede impugnar estos aumentos si el edificio presenta infracciones o si el incremento de la renta excede lo necesario para cubrir los gastos. La MBR se calcula para garantizar que el alquiler de las unidades con control de alquileres cubra el costo del mantenimiento y las mejoras del edificio. La fórmula refleja los impuestos sobre bienes inmuebles, las tarifas de agua y alcantarillado, los gastos de operación y mantenimiento, el rendimiento del capital y la provisión para pérdidas por vacantes y cobros. La MBR se actualiza cada dos años para reflejar cambios en estos gastos. Los propietarios deben solicitar el sistema de MBR para sus inquilinos.

Alquileres estabilizados Los alquileres estabilizados son aplicables en la ciudad de Nueva York y a los condados de Nassau, Rockland y Westchester. Generalmente se aplica a edificios de seis o más viviendas construidas antes de 1974 que no están sujetos al control de alquileres. Los propietarios de edificios más recientes pueden optar por estabilizar el alquiler a cambio de beneficios fiscales. La regulación y las políticas varían según el municipio. Los edificios, así como las viviendas que son propiedad de organizaciones sin fines de lucro, no están incluidos en el programa. Al abandonar programas como el Programa de Vivienda Mitchell-Lama o la Sección 8, las viviendas pueden entrar en el régimen de estabilización de alquileres si fueron construidas antes de 1974. Los apartamentos que se convierten en cooperativas y condominios y se desocupan después del 7 de julio de 1993 pueden no estar sujetos a la estabilización de alquileres. Para que los alquileres se regulen, el municipio debe declarar una emergencia de vivienda y la tasa de desocupación de alquileres debe ser inferior al 5% para alguna, algunas o todas las clases de viviendas de alquiler, según se demuestre en una encuesta de desocupación de viviendas.

Requisitos Los requisitos para los alquileres estabilizados en la ciudad de Nueva York han cambiado a lo largo de los años, supuestamente para frenar los abusos que permitían a los ricos disfrutar de una protección destinada a la clase trabajadora. La vivienda debe ser la residencia principal del inquilino para poder optar a la estabilización. La desregulación de la ocupación y la desregulación de los alquileres para personas de altos ingresos se promulgaron en 1997 y se abolieron en 2019. Las reformas ya no son una vía para la desregulación, ni tampoco ningún aumento de alquiler, puesto que no existe un umbral de alquiler alto. Los apartamentos que se desregularon legalmente antes de 2019 siguen estando a precios de mercado.

Los inquilinos que residen en edificios construidos entre el 1 de febrero de 1947 y el 1 de enero de 1974, o que se muden a un edificio anterior a 1947 o a ciertos edificios posteriores a 1974 que recibieron exenciones fiscales (como el programa de vivienda 80-20 ), pueden optar a la estabilización de alquileres si cumplen con los demás requisitos mencionados. Como parte de programas municipales, algunos edificios se benefician temporalmente de la estabilización de alquileres a cambio de una reducción temporal en los impuestos sobre bienes inmuebles cuando se convierten de uso comercial o industrial a residencial. Dos de estos programas, J-51 para la renovación de edificios y 421-a para obra nueva, otorgan la estabilización temporal de alquileres a los inquilinos de apartamentos en dichos edificios, anulando así otros requisitos.

Términos La estabilización de alquileres establece límites máximos para los aumentos anuales y, al igual que el control de alquileres, otorga a los inquilinos el derecho a recibir los servicios necesarios de sus arrendadores junto con la renovación del contrato. La junta de regulación de alquileres se reúne anualmente para determinar el monto máximo que puede cobrar el arrendador. Las infracciones pueden resultar en una reducción del alquiler. Hay diversas maneras en que el propietario de un edificio puede eximir su propiedad de la regulación de alquileres: dos métodos comunes son alegar una rehabilitación sustancial de la vivienda o la necesidad de demolición.

Crítica Durante décadas, los propietarios de viviendas en Nueva York han criticado duramente los alquileres estabilizados. Algunos incluso los han culpado de la escasez de vivienda en la ciudad, alegando que la estabilización de los alquileres ha hecho que las reparaciones necesarias para las viviendas sean inasumibles por su costo.

Notas al pie

Lecturas adicionales

Walter Block, "Control de alquileres" en The Concise Encyclopedia of Economics.. Robert M. Fogelson, The Great Rent Wars: New York, 1917-1929. New Haven, CT: Yale University Press, 2013.

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